Herabsetzung der vereinbarten Vertragsstrafe bei mieterseitiger Kündigung einer Geschäfts- und Gewerbefläche (Urteil der „Audiencia Provincial de Granada“, Sec. 3ª, 186/2011, de 5 de mayo. Recurso 168/2011)
Am 11. März 2005 unterzeichnete die Mieterin, eine spanische Handelsgesellschaft, einen Mietvertrag über eine Geschäfts- und Gewerbefläche in Granada für einen Zeitraum von 20 Jahren. Der Mietvertrag enthielt für den Fall einer mieterseitigen Kündigung innerhalb der ersten 10 Jahre der Gesamtlaufzeit eine zwischen den Parteien des Mietvertrages einvernehmlich festgelegte Pönale in Höhe von 40 Monatsmieten (80.613, 60 Euro). Am 29. September 2009 kündigte die Mieterin den Vertrag dann einseitig, wobei das Mietobjekt bereits am 14. Dezember 2009 für 5 weitere Jahre neu vermietet wurde, allerdings zu einem niedrigeren Mietzins. Der Vermieter beansprucht nun von der Mieterin die volle Vertragsstrafe in Höhe von 80.613, 60 Euro. Dieser Betrag wurde von der Beklagten Mieterin jedoch als missbräuchlich bezeichnet.
Das anwendbare Recht ist – so das Landgericht Granada – neben den vertraglichen Regeln, das städtische spanische Mietgesetz („Ley de arrendamientos urbanos – LAU“) und hilfsweise der spanische „Código Civil“, der auch die allgemeinen Regeln über die Vertragsstrafe (Artt. 1152 – 1155 CC) enthält. Laut Art. 1154 CC kann der Richter eine Vertragsstrafe, im Ganzen oder nur zum Teil anwenden, d.h. diese angemessen herabsetzen.
Trotz der grds. Wirksamkeit der zwischen den Parteien eines spanischen Gewerbemietvertrages vereinbarten Vertragsstrafe hat das Gericht hier Gebrauch von seiner Fakultät zur Herabsetzung der Vertragsstrafe gemacht. Zunächst wurde dem Vermieter ein Betrag in Höhe von 3 Monatsmieten (rund 6.000 EUR) zugestanden, da die Suche des Nachmieters 3 Monate in Anspruch genommen hatte sowie eine volle Jahresmiete, die allerdings gekürzt wurde um die Mieteinnahmen aus dem ersten Jahr der Weitervermietung (insgesamt rund weitere 14.000 EUR).
Mit dieser, aus Sicht der AP Granada angemessenen Herabsetzung der Vertragsstrafe (um rund 75 %!) sollte vermieden werden, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung beim Vermieter eintritt. Auch ist es in Spanien bereits einhellige Rechtsprechung, dass die in „Boomzeiten“ grds. „überzogen“ vereinbarten Vertragsstrafen im Falle der Beendigung von Mietverträgen herabzusetzen sind.
Fazit: Bereits bei der Abfassung spanischer Gewerbemietverträge ist der Vermieter darüber aufzuklären, dass die Herabsetzung der vereinbarten Kündigungsentschädigung in Spanien üblich ist. Dies gilt insbesondere dann wenn der Vermieter das Lokal in einer angemessenen Frist weitervermieten konnte.
Rechtsanwalt & Abogado Stefan Meyer, Madrid (smeyer@mmmm.es)
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